Gewerbe anmelden als Immobilienmakler - Besonderheiten und Hinweise
Sie möchten sich als Immobilienmakler selbstständig machen? Grundsätzlich herrscht in Deutschland die Gewerbefreiheit: Daher kann jeder im Rahmen der geltenden Gesetze einer selbstständigen wirtschaftlichen Tätigkeit nachgehen. Auch in Paragraf 1 der Gewerbeordnung (GewO) wird dieser Grundsatz beschrieben. Allerdings gibt es Ausnahmen in Form von Erlaubnispflichten bzw. Gewerbeerlaubnissen, die auch für die Gewerbeanmeldung als Immobilienmakler zu beachten sind. Von einer völligen Gewerbefreiheit kann daher im strengen Sinne keine Rede sein. Eine einfache Gewerbeanmeldung, so wie sie auf diesem Portal kompakt geschildert wird, reicht für die selbstständige Tätigkeit als Makler nicht aus. Man spricht in diesem Kontext von einem erlaubnispflichtigen Gewerbe. Der Gesetzgeber sieht das Arbeitsfeld von Immobilienmaklern somit als sensibel an, sodass ein besonderer Schutz der Interessen der Allgemeinheit nötig erscheint. Der folgende Beitrag zeigt, welche Besonderheiten bei der Gewerbeanmeldung für Immobilienmakler zu beachten sind und wie in der Praxis vorgegangen werden sollte.
Schritt für Schritt zur Anmeldung als Immobilienmakler
Erlaubnisverfahren und Gewerbeanmeldung sind zwei getrennte Vorgänge, die nebeneinander laufen: Beide müssen vorliegen, bevor Sie den ersten Auftrag annehmen.
- 1. Zuständige Stelle klären. Für die Erlaubnis ist je nach Bundesland das Ordnungs- bzw. Gewerbeamt, das Landratsamt oder die IHK zuständig – in Bayern etwa die IHK für München und Oberbayern, in Nordrhein-Westfalen das Ordnungsamt. Fragen Sie das zuerst, sonst liegt der Antrag bei der falschen Behörde.
- 2. Nachweise beantragen – das dauert am längsten, deshalb zuerst anstoßen: Führungszeugnis Belegart OG „zur Vorlage bei einer Behörde" (die Privatperson-Variante wird zurückgewiesen), Auszug aus dem Gewerbezentralregister, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt sowie die Auskünfte des Amtsgerichts zu Insolvenzverfahren und Schuldnerverzeichnis.
- 3. Erlaubnisantrag nach § 34c GewO einreichen. Bei Gesellschaften kommen Handelsregisterauszug und Gesellschaftsvertrag dazu; bei OHG und GbR braucht jeder geschäftsführungsberechtigte Gesellschafter eine eigene Erlaubnis. Viele Behörden verlangen eine Vorauszahlung in Höhe der halben Gebühr.
- 4. Bearbeitung abwarten – je nach Behörde mehrere Wochen. In dieser Zeit dürfen Sie noch nicht vermitteln.
- 5. Gewerbe anmelden beim Gewerbeamt Ihrer Betriebsstätte mit dem Formular GewA 1. Die Erlaubnis gehört zu den einzureichenden Unterlagen – wo sie schon vorliegt, legen Sie sie gleich mit vor.
- 6. Nach der Anmeldung: Der Fragebogen zur steuerlichen Erfassung kommt vom Finanzamt, die Mitgliedschaft in der IHK entsteht automatisch, und die Anmeldung bei der Berufsgenossenschaft ist binnen einer Woche fällig.
Als Immobilienmakler ein Gewerbe anmelden: Grundsätzliches zu rechtlichen Rahmenbedingungen
Der Beruf Immobilienmakler zählt nicht zu den freien Berufen, sodass eine Gewerbeanmeldung rein formal notwendig ist. Ein Makler ist also kein Freiberufler, sondern braucht den Gewerbeschein – und zwar auch dann, wenn er nur nebenberuflich vermittelt. Eine einfache Gewerbeanmeldung allerdings reicht nicht: Gemäß Paragraf 34c der Gewerbeordnung ist ferner eine behördliche Erlaubnis nötig, um diesen Beruf ausüben zu können. Die zu erteilende Erlaubnis versetzt den Makler in die Lage, als Vermittler auftreten zu können und auch Verträge über Grundstücke und Immobilien sowie Wohnräume oder Gewerberäume abzuschließen. Auch ist er befugt, Verträge über so genannte grundstücksgleiche Rechte abzuschließen. Gemäß Erfolgsprinzip erhält er eine Courtage (Provision), wenn eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Der Makler muss von demjenigen bezahlt werden, der ihn beauftragt.
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 etwas anderes: Nach den §§ 656a bis 656d BGB bedarf der Maklervertrag der Textform, und wenn beide Seiten den Makler beauftragen, müssen sie sich zu gleich hohen Provisionsanteilen verpflichten. Der Käufer darf also nicht mehr tragen als der Verkäufer.
Die Erlaubnispflicht für Immobilienmakler
Vor der Aufnahme ihrer vermittelnden Berufstätigkeit braucht jeder Makler eine behördliche Erlaubnis auf der Grundlage von Paragraf 34c der Gewerbeordnung. Wie üblich handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit, wenn auf eigenen Namen bzw. auf eigene Rechnung gehandelt wird und die Tätigkeit der dauerhaften Gewinnerzielung dienen soll. Die Gewerbeordnung sieht eine Erlaubnispflicht für die folgenden Tätigkeiten vor, die im Mittelpunkt jeder Maklertätigkeit stehen:
- Vermittlung bzw. Nachweis von Möglichkeiten des Vertragsabschlusses für Grundstücke, Wohnräume, gewerblich genutzte Räume oder auch Erbbaurechte (= grundstücksgleiche Rechte)
- Vermittlung und Abschluss von Mietverträgen in Kooperation mit Eigentümern oder Hausverwaltungen (wird nur ein Vermögen verwaltet, so liegt keine erlaubnispflichtige Tätigkeit vor)
- Tätigkeitsfeld als Bauträger (Bauvorhaben auf fremde oder eigene Rechnung durchführen und dazu Vermögenswerte von Pächtern oder Erwerbern (sonstige Nutzungsberechtigte) einsetzen)
- Tätigkeiten eines Baubetreuers übernehmen (Bauprojekte auf fremde Rechnung und auch in fremden Namen wirtschaftlich planen und/oder durchführen)
Konzession für Vermittlung von Immobilien und Grundstücken
Welche Voraussetzungen sind für die Erteilung einer Erlaubnis zu erfüllen?
Die Erlaubnis, als Makler ein Gewerbe zu betreiben, wird für gewöhnlich erteilt, wenn der Antragsteller als persönlich zuverlässig eingestuft wird. Dazu gehört im Wesentlichen, dass er keinesfalls einschlägig vorbestraft ist und geordnete Vermögensverhältnisse aufweisen kann. Es ist möglich, dass das zuständige Gewerbeamt die örtliche Industrie- und Handelskammer kontaktiert, falls der Antragsteller in den letzten Jahren Geschäftsführer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder auch ein persönlich haftender Gesellschafter in einer anderen Rechtsform war. Sofern ein begründeter Einzelfall vorliegt, können sogar Strafverfolgungsbehörden mit Blick auf etwaig laufende Vermittlungsverfahren eingeschaltet werden. Das Gewerbeamt prüft also im Einzelfall sehr genau, ob es irgendwelche ‚wirtschaftlichen‘ Gründe gibt, die gegen eine Erlaubniserteilung sprechen. Demgegenüber wird bei der Gewerbeanmeldung als Immobilienmakler kein Sachkundenachweis verlangt. Das Gesetz ist in dieser Hinsicht als Appell an die Gewerbefreiheit dahingehend zu verstehen, dass sich angehende Makler freiwillig ihr Wissen und die entsprechenden Fähigkeiten aneignen. Ansonsten dürfte eine professionelle Berufsausübung mit vielen Abschlüssen für einen Lebensunterhalt auch nicht möglich sein. Relevante Ausbildungsmöglichkeiten, die auch auf Kunden Eindruck machen können, wären etwa die folgenden:
1. Kaufmann/-frau in der Grundstücks-/Wohnungswirtschaft
2. Fachwirt in der Wohnungs-/Grundstückwirtschaft
Über weitere mögliche (Zusatz)qualifikationen informiert auch die zuständige Industrie- und Handelskammer.
Benötigte Unterlagen für das behördliche Erlaubnisverfahren
Um die Erlaubnis gemäß Paragraf 34c der Gewerbeordnung für die Maklertätigkeit zu erhalten, ist neben dem eigentlichen Gewerbeantrag auch ein Antrag auf Erlaubniserteilung zu stellen, der beim örtlichen Gewerbeamt erhältlich und dort auch einzureichen ist. Natürliche und juristische Personen sind antragsberechtigt. Ist mit einer GmbH etwa eine juristische Person der Gewerbetreibende, ist sie antragsberechtigt. Im Falle von Personengesellschaften ohne eine eigene Rechtspersönlichkeit (wie etwa eine OHG oder eine GbR) muss bei einer Maklertätigkeit für jeden Gesellschafter eine Erlaubnis erwirkt werden, wenn er zur Geschäftsführung berechtigt ist. Neben dem Antragsformular sind auch folgende Unterlagen einzureichen:
- polizeiliches Führungszeugnis (Beantragung im Einwohnermeldeamt)
- Gewerbezentralregister-Auszug (Beantragung beim Ordnungsamt)
- steuerliche Unbedenklichkeitserklärung (Beantragung beim zuständigen Finanzamt)
- Bescheinigung darüber, dass kein Insolvenzverfahren läuft (Beantragung beim Amtsgericht)
- Bescheinigung darüber, dass im Schuldnerverzeichnis kein Eintrag vorliegt (Beantragung beim Amtsgericht)
Tipp: Zwei Vorgänge, zwei Wege
Gewerbeanmeldung und Erlaubnisantrag sind getrennte Verfahren mit getrennten Gebühren. Die Anmeldung selbst ist an einem Vormittag erledigt, das Erlaubnisverfahren dauert je nach Behörde mehrere Wochen. Insofern lohnt es sich, den Erlaubnisantrag zuerst auf den Weg zu bringen.
Gebühren für die erweiterte Gewerbeanmeldung für Immobilienmakler
Die exakten Gebühren variieren von Stadt zu Stadt. In Falle des Immobilienmaklers sind neben den eigentlichen Anmeldegebühren (10 bis 65 Euro) noch weitere Kosten für die angeführten Dokumente zu entrichten, sodass durchaus mit einem mittleren dreistelligen Betrag gerechnet werden kann.
| Posten | Größenordnung | Wo zu beantragen |
|---|---|---|
| Gewerbeanmeldung | 10–65 €, je nach Kommune | Gewerbeamt der Betriebsstätte |
| Erlaubnis nach § 34c GewO | je nach Bundesland und Umfang der Tätigkeit ein mittlerer dreistelliger Betrag | Ordnungs-/Gewerbeamt, in einigen Ländern die IHK |
| Polizeiliches Führungszeugnis | 13 € | Einwohnermeldeamt |
| Auszug Gewerbezentralregister | 13 € | Ordnungsamt |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung, Insolvenz- und Schuldnerverzeichnis-Auskunft | meist gebührenfrei bis niedrig zweistellig | Finanzamt bzw. Amtsgericht |
Ohne Erlaubnis kein Geschäft
Wer ohne die Erlaubnis nach § 34c GewO vermittelt, handelt ordnungswidrig – es drohen empfindliche Bußgelder, und der Provisionsanspruch kann entfallen. Die Erlaubnis muss also vorliegen, bevor der erste Auftrag angenommen wird, nicht erst zum ersten Abschluss.
Was „persönlich zuverlässig" konkret heißt
§ 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO nennt die Fälle ausdrücklich: Wer in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde, gilt in der Regel als unzuverlässig. Ungeordnete Vermögensverhältnisse liegen vor allem bei eröffnetem Insolvenzverfahren oder einem Eintrag im Schuldnerverzeichnis vor. Beides ist eine Regelvermutung, keine ausnahmslose Sperre – die Behörde entscheidet im Einzelfall.
Nach der Anmeldung: Was bei der Ausübung der Tätigkeit als Immobilienmakler zu beachten ist
Die beruflichen Pflichten werden vor allem in der Makler-und Bauträgerverordnung dargelegt. Früher waren jährliche Prüfberichte erforderlich, heute jedoch nicht mehr. Entfallen ist auch die so genannte Aufbewahrungspflicht für Inserate. Im Rahmen des Bürokratieabbaus sind somit auch dank Mitwirken der IHK zahlreiche Vorschriften verschwunden. Nichtsdestotrotz sollte sich ein Makler gerade in vertraglichen Aspekten und deren Reichweite sehr gut auskennen. Aufgrund der vorgeschriebenen Energieausweise sind auch Fachkenntnisse in puncto Energieeffizienz unerlässlich. Da gemäß Bestellerprinzip nicht mehr automatisch die Mieter den Makler zahlen, dürfte die Auftragslage in Zukunft etwas weniger attraktiv sein, da viele Besitzer diese Kosten einsparen wollen. Allerdings sind weitere Gesetzesinitiativen diesbezüglich sicher abzuwarten.
Weiterbildungspflicht für Makler ist entfallen
Die Pflicht, binnen drei Jahren 20 Stunden Weiterbildung nachzuweisen, gilt für Immobilienmakler seit dem 24. Juli 2026 nicht mehr; der Gesetzgeber hat sie mit dem Bürokratieentlastungsgesetz zur Gewerbeordnung gestrichen (BGBl. I 2026 Nr. 215). Bestehen bleibt sie für Wohnimmobilienverwalter – wer beides betreibt, muss also weiterhin nachweisen. Ebenfalls nur für Verwalter gilt die Pflicht zur Berufshaftpflichtversicherung mit mindestens 500.000 Euro je Schadensfall; für Makler ist sie freiwillig, in der Praxis aber üblich.
Steuern und Kammerzugehörigkeit
Als Gewerbetreibender erzielen Sie Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG und sind damit gewerbesteuerpflichtig – allerdings erst oberhalb des Freibetrags von 24.500 Euro nach § 11 GewStG, und die gezahlte Gewerbesteuer wird nach § 35 EStG auf die Einkommensteuer angerechnet. Mit der Anmeldung werden Sie zugleich Mitglied der IHK; bei einem Gewerbeertrag von nicht mehr als 5.200 Euro im Jahr bleiben nicht im Handelsregister eingetragene Einzelunternehmen und Personengesellschaften beitragsfrei.
Gewerbesteuer als Makler berechnen: Freibetrag und Hebesatz
Ob Sie ins Handelsregister müssen, entscheidet § 1 Abs. 2 HGB, also die Frage, ob Ihr Betrieb einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert. Wer allein und ohne Angestellte vermittelt, bleibt in aller Regel Kleingewerbetreibender. Die Umsatzsteuer richtet sich nach § 19 UStG: Bis 25.000 Euro Umsatz im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen.
Kleinunternehmer-Rechner: Liege ich unter der Umsatzgrenze?
Fazit
Wer ein Gewerbe als Immobilienmakler anmelden will, muss eine Erlaubnis dafür beantragen. Zahlreiche Dokumente, die die persönliche Eignung des Antragstellers nachweisen sollen, sind dem Antrag beizufügen. Es ist also trotz Gewerbefreiheit nicht für jeden Selbstständigen möglich, die Erlaubnis für die Ausübung dieses Gewerbes zu erlangen. Fachkenntnisse müssen allerdings im Zuge der Gewerbeanmeldung nicht nachgewiesen werden. Diesbezüglich ist jeder angehende Makler selbst in der Pflicht, sich Fachwissen anzueignen. Nicht unterschätzt werden sollte, dass die Beantragung aller Dokumente einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Daher sollte alles frühzeitig beantragt werden, um am Tag X als Makler offiziell auftreten zu dürfen.
Gewerbeanmeldung für Immobilienmakler: das Wichtigste in der kompakten Übersicht
- für Immobilienmakler besteht eine Gewerbepflicht (kein freier Beruf)
- die an sich geltende Gewerbefreiheit ist für diesen Beruf aufgrund zahlreicher Voraussetzungen eingeschränkt, ein Antrag auf Erlaubniserteilung ist beim Gewerbeamt zu stellen
- gemäß Paragraf 34c der Gewerbeordnung (= rechtliche Grundlage) ist eine behördliche Erlaubnis nötig, um diesen Beruf selbstständig ausüben zu können
- Antragsteller müssen als persönlich zuverlässig eingestuft werden (keine Vorstrafen und geordnete Vermögensverhältnisse als Grundvoraussetzungen). Zur Beurteilung werden die beigefügten Nachweise herangezogen
- bei Personengesellschaften ohne eine eigene Rechtspersönlichkeit (OHG, GbR oder KG) muss im Falle der Maklertätigkeit für jeden Gesellschafter eine Erlaubnis erwirkt werden (sofern er zur Geschäftsführung berechtigt ist)
- ein Sachkundenachweis ist bei der Gewerbeanmeldung nicht zu bringen (hier setzt der Gesetzgeber auf Freiwilligkeit)
- die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren gilt für Makler seit dem 24. Juli 2026 nicht mehr, für Wohnimmobilienverwalter dagegen weiter
- Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG, Gewerbesteuer erst ab 24.500 Euro Gewerbeertrag
Zuletzt aktualisiert: 03.09.2026
Lesen Sie hierzu auch:
Gewerbe „online“ anmelden 2026: Unser Leitfaden mit Checkliste
Die Online-Gewerbeanmeldung spart Zeit – birgt aber auch Fallstricke. Lesen Sie hier, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, welche Unterlagen benötigt werden und worauf Sie besonders achten sollten. Unsere kompakte Checkliste und konkrete Warnhinweise helfen Ihnen bei der sicheren Umsetzung.
Weiter zum Leitfaden